立地や周辺環境を活かした最適な土地活用プラン

土地を所有している場合、その土地をどのように有効活用すべきかについて悩むことがあります。この悩みが長く続くと、土地が放置されてしまうこともあります。しかし、土地は多くの有用な活用方法が存在します。ただし、適切な活用方法を選ぶには、「土地の立地」「面積」「周辺環境」などの条件を十分に理解することがとても重要です。

そこで、適切な運用方法を考えるために土地の特性を把握し、将来性や需要の観点から総合的に判断する必要があります。土地を放置することによる時間の経過は避け、土地の有効な活用を検討することが大切です。

当社では、オーナー様が保有する遊休地を有効に活用するために、土地の立地や周辺状況を詳細に調査し、最適な活用方法を提案いたします。

土地を有効活用するチェックポイント

日本に存在するほとんどの土地は、都市計画法などの法律により、土地の利用方法がある程度制限されています。

■都市計画法とは
1968年（昭和43年）に制定された、都市の健全な発展と秩序ある設備を図り、国土の均衡ある発展と公共福祉の増進に寄与することを目的とした法律。
引用：都市計画法

この都市計画法に違反した土地活用を選択しないよう、まずは運用したい土地の区域区分や用途地域など確認することが重要です。

ポイント１　区域区とは？

区域区分とは、都市計画により都市計画区域を「市街化区域」と「市街化調整区域」に区分することをいいます。「市街化区域」は、『用途地域』が定められており、どのような用途に利用するべきかを決めています。

一方、「市街化調整区域」に該当する土地の場合、開発許可を得なければ、原則として建物の建築ができないので、資産運用の方法がかなり限定されてしまいます。（ただし、自治体によっては規制緩和されているケースもあります）
なお、区域区分に該当しない場合は「非線引き区域」とされ、上記のような制限は特に設けられていません。

ポイント2　用途地域とは？

用途地域とは、建築可能な建物の種類や用途のルールを決めた制度です。
用途地域は住宅地、商業地、工業地など合計で13種類に分けられています。
なお、「国土交通省都市局都市計画課」のホームページに用途地域の詳しい解説が掲載されていますので、一度確認することをおすすめします。
参考：国土交通省「みんなで進めるまちづくりのお話」

更地で放置してしまうリスク

更地を使わないまま放置していると、土地の状態が悪化し雑草や害虫の繁殖を招くほか、ゴミの不法投棄や火災発生などのリスクを抱えることになります。

さらに近隣住民への迷惑となるので、更地を所有する不動産オーナーは、草刈り・清掃などの維持管理を定期的に行う必要があります。しかし、近場で小規模な土地であればいいのですが、遠方にある土地や規模が大きい土地の場合、オーナー自ら維持管理していくのが困難です。その場合は専門業者に委託する必要がありますが、当然ながら高いコストがかかります。

土地を所有している限り、固定資産税や都市計画税などの税金を支払わなければなりません。住宅用の土地であれば固定資産税が最大6分の1まで減額されますが、更地にはこうした優遇措置がないため基本的に全額負担です。
遊休地を放置していると収入が得られないにもかかわらず、管理費や税金などの支出だけが発生することになり、いわゆる「負動産」となってしまう可能性があります。

遊休地におすすめの土地活用は？

そこでおすすめの土地活用を紹介します。
せっかく土地を所有していても「駅から離れている」「面積が狭い」「周辺環境が整っていない」などの理由で、適切な運用方法が思いつかず、いつの間にか遊休地となってしまうケースがあります。

コインパーキングやトランクルームは、駅から離れていたり面積が狭かったり、土地条件が悪くても有効活用できる方法です。
アパート・マンション経営のような高い収益は得られないかもしれませんが、初期費用が安く、管理の手間もかからないため、初心者でも行いやすい方法といえるでしょう。

収益性高めるコインパーキング

未利用の土地を「時間貸し駐車場」として有効的に運営いたします。弊社が一括して土地等をお借りし、機械の設置や運営管理はもちろん、清掃、集金、メンテナンス等もすべて行います。オーナー様の手をわずらわせることなく、費用をいただくことはありません。遊休地を利用し、毎月安定した収入を得るよう努めています。

トランクルーム

荷物の出し入れが24時間可能な「トランクルーム」（貸しコンテナ）は、常用でご利用するお客様の他に、自宅の建て替えや引越し時の一時的な収納場所としても利用されています。

このトランクルーム運用も、コインパーキングと同じメリットがあります。
立地環境や利用者のニーズに合わせて、トランクルームとコインパーキングのどちらかを選択するのが望ましいでしょう。また、バイク駐輪場として「専用コンテナ」を設置するという手法もあります。

適した土地活用法を知って収益向上

土地の資産運用には、さまざまな方法があります。
まず土地活用の種類を調べて、やってみたいと思うものを見つけると良いでしょう。
しかし、その土地の市場価値や周辺環境、法令上の制限によって、適した運用方法があるので、必ずしも自分の希望する運用が実現できるとは限りません。

また、アパート・マンションなどの賃貸物件、コインパーキング、トランクルームなど、活用法の種類によって収益性や必要な費用、賃貸経営に要する時間が大きく変わります。
したがって、その土地が置かれた環境、自分自身の収益目標、費やせる時間など、さまざまな視点から考えたうえで、適切な運用法を考えることが大切です。当社でもご相談を受けておりますのでお気軽にご相談ください。

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