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住まいコラム

解決!不動産実録レポート

第7話【管理会社の選び方/入門編】管理会社が廃業!? そのときオーナー様は・・

管理会社が廃業

管理料はUPしたけど・・「あの苦労を考えると安いものです」

本稿は、イチイPM事業部の実務責任者・野上が書き留めた、これまで経験してきた現場のさまざまな事例について連載でお届けしています

今回は、お願いしていた賃貸管理会社が廃業することになり、その知らせを受けたオーナー様からご相談があった話です(※プライバシーに配慮し、事柄を多少手直しして掲載します)。

「申し訳ありませんが、来月いっぱいで管理を辞めさせていただきます。入居テナント様にはオーナー様の口座番号を伝えましたので、今後は借主様から直接賃料の入金があると思います」
このような一方的な知らせを受けて、オーナー様は慌てている様子でした。

その物件は元の所有者様が1階で事業を行い、その上階を住まいにされていた住居兼店舗というかたちの物件でした。
オーナー様はその物件をオーナーチェンジで購入されたときに、仲介をした不動産会社にそのまま賃貸管理を依頼することにしたそうです。

今回、その不動産会社が廃業する話が出たため、まずはその建物を建築した会社の管理部門に賃貸管理の依頼をしたそうです。そちらの会社は小規模な事業用物件の管理は不得意だったため、弊社をご紹介頂き、今回のご相談に繋がりました。

管理委託契約書が無かった!解約予告期間はどう決めたの?

管理が解約

来月いっぱいで管理が解約されてしまうため、オーナー様はお急ぎのご様子でした。すぐに面談の設定をしました。

現在の契約書などお手持ちの契約書類をご用意して頂くようお願いしました。
また事業用物件を受託するにあたってヒアリングしたい内容を事前にお伝えしました。

面談当日、一番驚いたのは管理委託契約書が存在しないことでした。
突然、管理委託契約の解約通知があったとのことでしたので、解約予告期間などの記載が無いものなのか?と確認したかったのですが、管理委託契約書は作成せず、口頭でのやり取りのみということでした。

本件は住居兼店舗ですが、住居部分があれば賃貸住宅管理業法(2022年6月全面施行)が適用されます。
賃貸住宅管理業法施行以前の管理委託契約だったので、法律上、管理受託契約の締結時書面の交付や重要事項説明書の交付は不要でした。

ですが、一般的な不動産会社は法施行以前も管理委託契約書を締結していました。
このような感じですと、今までの管理状態も心配になってきます。

従前の管理料をお伺いすると、月額賃料の1%と低廉な管理料でお任せしていました。
しかし実態は窓口業務のみで、アドバイスは投げやり、修繕手配や原状回復工事、退去精算も全てオーナー様が行っていたといいます。

1%の格安管理料で、管理業務は窓口業務だけ!?

管理委託契約書が存在しない

設備に不具合が起きた際は、迷惑を掛けてしまった申し訳なさを感じながら、在室でも修繕対応できる業者さんをご自身で探したり、修繕業者とテナント様の日程調整をしなければならなかったり、心労が多かったそうです。

問題が起きたときは、管理会社を変更したい!と考えが浮かんだりしていましたが、どこにお願いすればよいのか?どう動き出すのがよいのか?と逡巡しているうちに、今回の管理会社の廃業のお知らせがあるまで時が経過してしまったようでした。

窓口業務だけやって「賃貸管理」を謳い、1%の管理料を受領する??

不思議に思いますが、近年このような話を伺うことが増えたように感じます。
これは不動産投資ブームや不動産価格上昇により、収益物件を扱うプレイヤーが増えたことが一つの要因だと思います。

それに伴い、物件売却に繋げるため、サブリース料などで収益を上げるため、賃貸管理業を片手間で行う不動産会社が増え、格安管理料で管理物件を増やしたいという思惑が見え隠れします。

今年は、収益物件の仲介のために逆ザヤサブリースという手法を取った会社が訴訟となり、ニュースにもなりました。この会社がまともな賃貸管理を行っていたのか興味深いところではあります。

テナント様に管理会社の変更をお伝えすると・・

管理委託契約締結

さて、いよいよ管理委託契約締結に向けて動き出しました。

賃貸住宅管理業法に基づいて、管理業務の内容など重要事項説明をすると、
「最初からこのようなかたちで管理委託が出来ていれば、あんな苦労はしなくて済んだのに・・。管理料はUPしたけど、あの時の苦労を考えると安いものです」と喜んでおられました。

管理委託契約の締結後、管理会社変更のお知らせを送付しました。
送付後、テナント様に電話にてご挨拶をしようとしたところ、旧管理会社さんが取得した携帯番号は繋がりませんでした。それ以外に連絡先はありません。

最初の賃料支払い時期までには解決したかったので、その後、現地を3回訪問しました。
時間を変えたりしてもお会いできなくて心配していたところ、4度目の訪問でようやくお会いすることができました。
携帯電話は買い換えたため不通になっていました。不在だったのは海外出張のためでした。
名刺を交換し、あらためて管理会社変更の内容をお伝えしました。
どんな方でどんな室内の使用状態か気になっていましたが、とても気さくな社長さんで、室内も拝見させていただけました。適切に使われていて、現時点で不具合など気になることはありません、と仰せでした。

いよいよ管理のスタートです。
連絡が着かなかったときは頭を抱えましたが、おかげでお顔合わせが出来て良かったです。

筆者:株式会社イチイ PM事業部 野上
さいたま市出身。2006年より不動産業界に従事。文京区の地場業者に10年間勤務し、2016年より㈱イチイに。現在はPM事業部にて事業用不動産のプロパティマネジメント業務を行う。現場のリアルを伝えるために執筆を決意。保有資格:宅建士、賃貸不動産経営管理士、ビル経営管理士等。

■問合せ先:イチイ PM事業部 野上(のがみ)
TEL.03-5379-5272〈平日10時~17時〉または
nogami@ichii-re.co.jp(Eメール)

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