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賃貸住宅管理コラム

第16回/賃貸住宅管理業法が勧誘者を広範に定義し規制の網かける

第16回

サブリースのメリットを強調した場合、同時に契約リスクの説明が必須

6月に国会で成立した「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律」。施行に備え、社内で研修を始めました。

<前号よりつづく>

研修生の田中君『先生!そもそも、なぜ「勧誘者」をそこまで規制するんですか?』

講師の太田『国交省が昨年行ったアンケートによると、サブリース物件のオーナーの6割が、建設業者や不動産業者など第三者のいわゆる「勧誘者」から勧誘を受けていたことが分かった。契約の当事者であるサブリース業者自身による勧誘は、1割にすぎなかったんだ。その結果、オーナーが契約のリスク等を理解できず、トラブルが多いことが背景にあると国交省は説明しているね』

田中君『分かりました。手元の「サブリース事業適正化ガイドライン」を見ると、“勧誘者”(罰則等の対象者)と“勧誘行為”の定義がこう書かれているんですね』

【勧誘者とは】サブリース業者と「特定の関係性を有する者」をいう。例えば、⑴サブリース業者から勧誘行為を委託された者 ⑵自社の親会社、子会社、関連会社であるサブリース業者と契約するよう勧める者 ⑶サブリース業者の資料を使い、契約内容や条件等を説明して勧誘する者 ⑷サブリース業者からの紹介料等で利益を得ている者 ⑸サブリース業者が自社の名刺を利用させている者(以上は例示)―

【勧誘行為とは】オーナーが契約しようと考えるに至るまでの「意思の形成に影響を与える」くらいの勧め方をいう。例えば、契約は勧めなかったとしても、サブリースのメリットを強調してオーナーの意欲を高めさせた場合、“意思の形成に影響を与えた”ことになる―

田中君『でも、法律はできたとしても、国は営業現場での違法行為を一つひとつ把握できるんですか?』

<つづく>